Przeciętna wartość mieszkania dostępnego w sprzedaży to około 300.000 zł. W ostatnich 12 miesiącach ceny za m kw. poszły w górę o około 7 procent. Ale pomimo to w ciągu dwóch ostatnich lat ilość mieszkań oferowanych na rynku nie nadąża za popytem, a ceny nieruchomości rosły i nadal będą szły w górę. Zdaniem ekspertów Credit Agricole w tym roku wzrost cen mieszkań wyniesie 5 proc., w przyszłym - 5,8 proc., a w 2025 r.- 7,3 proc.!

Prawie 100-procentowy wzrost cen w ciągu ostatnich 13 lat dotyczy większości miast w Polsce. Eksperci szacują, że jeśli ta tendencja się utrzyma, za 10 lat ceny mieszkań będą o około 80 procent wyższe od obecnych.

Co do tego, że mieszkania zdrożeją, deweloperzy i eksperci nie mają złudzeń. Ich zdaniem może nastąpić lekka korekta cen, pojawią się okresowe promocje na konkretne lokale, i tyle.
Prognozy cen do roku 2025 nie są optymistyczne
Wzrosty cen mieszkań spodziewane już w 2023 r. przyszły jeszcze wcześniej. A teraz zwlekanie dłużej z zakupem będzie wiązało się z koniecznością zapłaty jeszcze większych pieniędzy.
Średnia stawka za metr w siedmiu największych miastach do 2025 r. wzrośnie o około 1,7 tys. zł — wynika z prognoz ekonomistów Credit Agricole.
Ceny mieszkań na rynku pierwotnym w 2024 r. powinny zwiększyć się do 11.943 zł za metr i 12.934 zł w 2025 r.
Dlatego dalsze zwlekanie z zakupem mieszkania może się nie opłacić. W 2024 r. ekonomiści przewidują ponowne zwiększenie tempa wzrostu cen mieszkań do 5,5 proc. i jego kontynuację w 2025 r. (8,4 proc.).
Oznacza to, że przeciętna cena w siedmiu największych miastach w Polsce (Gdańsk, Gdynia, Łódź, Kraków, Poznań, Warszawa, Wrocław) zwiększy się do 11.943 zł w 2024 r. i 12.934 zł w 2025 r.

Do wyboru, do koloru
Rynek mieszkaniowy w Pabianicach też ma swoją lokalną specyfikę. Pabianiczanie chętniej kupują mieszkania w blokach niż w kamienicach. Stan naszych kamienic często daje wiele do życzenia, zwłaszcza tych na Starym Rynku i w okolicach. Są jednak perełki. Ceny mieszkań w odnowionej i wyremontowanej kamienicy przy ul. Pułaskiego są porównywalne do tych oferowanych w blokach.
Ceny za m kw. w kamienicach zaczynają się od 4.000 do 5.500 zł, a nawet 6.000 zł. W blokach 5.000 zł za m kw. zapłacimy za mieszkanie w fatalnym stanie, do remontu i na wysokim piętrze. Tutaj średnia cena za m kw. to 6.000–7.000 zł, a nawet 8.000 za wysoki standard, mieszkanie wyremontowane i umeblowane.

- Dla kupujących znaczenie ma piętro, na którym znajduje się mieszkanie i rejon, położenie – mówi Aleksandra Urbankiewicz, kierownik biura nieruchomości Metrohouse w Pabianicach. - Klienci też pytają o balkon i układ pokoi. Te przejściowe nie są mile widziane.

Bugaj czy Piaski

Od lat, chociaż z słabnącą tendencją, większym zainteresowaniem cieszą się mieszkania na Bugaju. Na te na osiedlu Piaski jest mniej chętnych.
Dlaczego tak wybieramy?

- Na Bugaju jest mniej zwarta zabudowa. To też znacznie nowsze osiedle niż Piaski – dodaje Urbankiewicz. - A jeżeli chodzi o preferowany przez klientów metraż, to w ciągu minionego pół roku sprzedaliśmy wszystkie mieszkania 3-pokojowe, które mieliśmy w ofercie.

Ludzie kupowali je praktycznie nie patrząc na cenę.

- Nie miało znaczenia, że jeszcze kilka miesięcy wcześniej za podobny metraż zapłaciliby o 50.000 zł mniej – opowiada kierowniczka biura. - Rok wcześniej aż takiego szaleństwa nie było. Ale to miało swoje uzasadnienie. Po prostu kończył się rządowy program na kredyt 2 procent.

Program „Bezpieczny kredyt 2 procent” ruszył w lipcu 2023 roku, a już od 2 stycznia 2024 roku banki przestały przyjmować wnioski kredytowe w tym programie. Były to rządowe dopłaty na pierwsze mieszkanie przez 10 lat spłacania kredytu.

Dlatego w trzech ostatnich miesiącach minionego roku rozpętało się istne szaleństwo na rynku nieruchomości sprawiając, że ceny szły do góry bez umiaru.

- Obecnie jest moment zatrzymania, zainteresowanie mieszkaniami spadło, ceny nie rosną – mówi pani Aleksandra. - A co będzie za kolejnych kilka miesięcy, trudno powiedzieć. Sporo zależy od zapowiadanego programu rządowego, dopłat do kredytów i zdolności kredytowych.

Duże czy małe?

Najmniejszym zainteresowaniem na rynku cieszą się 2-pokojowe mieszkania 50-metrowe. Największym te 60-metrowe z trzema pokojami. „Nieśmiertelny” popyt na kawalerki nie spada od wielu lat, bo to najtańsze mieszkania, często kupowane jako inwestycja, pod wynajem.

- Po ustaleniu ceny i wybraniu lokalizacji klienci dopytują o szczegóły. Wolą na przykład natryski od wanien – wylicza kierowniczka biura. - Patrzą również na wysokość czynszu i cen za ogrzewanie. A te potrafią się znacząco różnić nawet o 100-200 zł na rachunku za podobne mieszkanie w tej samej okolicy. Blok blokowi nie jest równy.

Znacznie mniej ofert na naszym pabianickim rynku dotyczy mieszkań nowych. Tutaj ceny zaczynają się od 8.000-8.500 zł za m kw. w stanie deweloperskim. Te wykończone z zabudową i gotową kuchnią kosztują już po 10.000 zł za m kw. Te luksusowe apartamentowce to już wydatek 12.000-13.000 zł za m kw. A to sporo, bo cena takiego mieszkania o powierzchni około 60-70 m kw. to już koszt budowy domu.

- Niewiele u nas jest takich mieszkań – dodaje Urbankiewicz. - Ale są i mają swoich chętnych. Bywa, że starsze osoby sprzedają dom i szukają takiego apartamentowca.

Domy również kupujemy. Najchętniej te do 120 m kw., bo przy większym metrażu znacznie rosną koszty utrzymania.

- Nie sposób też określić średniej ceny za m kw. domu. Składa się na nią tyle czynników, że po prostu różnice w wycenach są zbyt duże. Klienci patrzą na działkę, okolicę, dojazd, docieplenie domu, ogrzewanie, okna.

Ciekawostka dla porównania:

     W 2000 roku za metr kwadratowy mieszkania w Pabianicach płaciło się około 1.500 zł. W latach 2002–2006 ceny zaczęły gwałtownie rosnąć. Apogeum osiągnęły w 2006 roku, kiedy w ciągu roku skoczyły o 30 procent. W kolejnych dwóch latach ceny rosły, ale już nieznacznie. W 2009 r. średnie ceny mieszkań na rynku wtórnym w porównaniu do poprzedniego roku spadły o około 5 procent. Potaniały zwłaszcza mieszkania w blokach z wielkiej płyty. Od 2009 roku sytuacja na pabianickim rynku nieruchomości zaczęła się stabilizować. Tak było do ok. 2011 roku. Później wzrosły, a w 2016 roku było nawet taniej niż w 2013 roku.

     W ciągu ostatnich kilku lat rosły. Cena metra kwadratowego mieszkania w 2020 roku sięgała już 5.000 zł.