Prawnik radzi i odpowiada na pytania Czytelników

Adwokat Paulina Adamska z kancelarii adwokackiej, odpowiada na pytania Czytelników. Dzisiaj na temat lokatora, który nie reguluje opłat

Wynająłem mieszkanie na czas nieoznaczony, a lokator przestał opłacać czynsz oraz nie reguluje opłat już od ponad 3 miesięcy, dodatkowo zmienił zamki w drzwiach. Co mogę z tym zrobić?

Na wstępie należy wskazać, iż najemca ma prawo zmienić zamki w drzwiach lokalu, bowiem to on ma co do zasady prawo do wyłącznego korzystania z niego, a właściciel nie może „siłą” wejść do tego lokalu.
Wynajmującemu jednak przysługuje ochrona prawna przed „nieuczciwym” lokatorem, którą przedstawię poniżej, w oparciu o stan faktyczny przedstawiony w pytaniu.
Wynajmujący najpierw powinien wezwać najemcę do zapłaty zaległego czynszu i opłat wyznaczając mu dodatkowy termin płatności, minimum miesięczny, jak również zawrzeć informację, że w przypadku braku uiszczenia płatności wypowie on stosunek najmu.

W przypadku, gdy najemca nie uiści ww. opłat w wyznaczonym terminie, wynajmujący będzie uprawniony do wypowiedzenia stosunku najmu. Wypowiedzenie musi zostać złożone przez wynajmującego najemcy na piśmie, nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego.

Jeżeli najemca, mimo otrzymania wypowiedzenia nadal zamieszkuje w lokalu, wynajmujący powinien skierować do niego kolejne pismo z wezwaniem do opróżnienia lokalu, wyznaczając mu odpowiedni termin.

Gdy najemca nadal będzie zajmował lokal (już bez tytułu prawnego) wynajmujący będzie uprawniony do wystąpienia z powództwem o eksmisję do sądu. Sąd w takim postępowaniu orzeka również o uprawnieniu lokatora do zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu albo braku takiego uprawnienia.

W przypadku, gdy sąd, po przeprowadzonym postępowaniu, wyda wyrok nakazujący najemcy opróżnienie lokalu mieszkalnego, a najemca, mimo jego uprawomocnienia, nadal nie będzie wydawał przedmiotowego lokalu wynajmującemu, wynajmujący będzie uprawniony do wystąpienia z wnioskiem o wszczęcie egzekucji do komornika. Należy jednak pamiętać, że w okresie od 1 listopada do 31 marca nie dokonuje się eksmisji, jeżeli osobie eksmitowanej nie wskazano lokalu, do którego ma nastąpić przekwaterowanie.

Wynajmujący może również domagać się od takiego lokatora uiszczenia odszkodowania za cały okres bezumownego korzystania przez niego z lokalu. Odszkodowanie to odpowiada wysokości czynszu, który wynajmujący mógłby otrzymywać z tytułu najmu lokalu.

W takim wypadku wynajmujący najpierw powinien wezwać lokatora do zapłaty ww. odszkodowania, a gdy lokator go nie uiści w wyznaczonym terminie, wynajmujący będzie uprawniony do wystąpienia z pozwem o zapłatę do sądu. W przypadku, gdy sąd wyda wyrok uwzględniający powództwo (zasądzający), a następnie wyrok ten się uprawomocni, wynajmujący (przy dalszym braku uiszczenia zasądzonych kwot przez lokatora) będzie uprawniony do wystąpienia z wnioskiem o wszczęcie egzekucji przez komornika.